El turismo, ¿afecta al precio de la vivienda en San Sebastián?

El turismo y su impacto en el mercado inmobiliario en San Sebastián han sido objeto de debate, con percepciones que muchas veces no se alinean con la realidad. A continuación, se analizan algunos datos relevantes:

En San Sebastián, hay un total de 94,000 viviendas, de las cuales 1,262 son viviendas turísticas, lo que representa solo el 1.3% del total. Este porcentaje es considerado residual y, por lo tanto, no tiene un impacto significativo en el aumento de los precios de compra o alquiler. A pesar de que desde hace dos años existe una moratoria sobre nuevas licencias de viviendas turísticas, los precios continúan aumentando, lo que sugiere que otros factores son más determinantes.

Un factor clave en el aumento de los precios es la escasez de oferta. En 2015, había 3,000 viviendas en venta en San Sebastián, y actualmente, solo existen 1,000 en venta. Este estancamiento en la oferta, combinado con la falta de nueva construcción, ha llevado a un aumento de precios. La oferta de viviendas no está creciendo al mismo ritmo que la demanda de nuevas unidades familiares, lo que genera un desequilibrio que presiona los precios al alza.

Otro mito es que la compra de viviendas por parte de extranjeros está elevando los precios. Sin embargo, Guipúzcoa y Vizcaya son las provincias costeras con menor demanda de compradores extranjeros, representando solo el 6% de las compras de viviendas, en comparación con otras provincias como Alicante, donde la demanda extranjera alcanza el 38%.

Uno de los principales obstáculos para aumentar la oferta de viviendas es la falta de suelo urbanizable. En San Sebastián, la disponibilidad de terreno para nuevas construcciones es limitada, y cuando surge una oportunidad, hay una gran competencia. Además, los procesos burocráticos para cambiar el uso de terrenos pueden tardar hasta 10 años, lo que desincentiva la inversión en nuevos desarrollos.

Una solución rápida para aliviar la presión sobre los precios sería facilitar los cambios de uso de locales comerciales y oficinas en desuso para convertirlos en viviendas. Esto podría aumentar la oferta de viviendas de manera más ágil que la construcción de nuevos edificios. Sin embargo, las normativas actuales imponen restricciones, como la altura mínima desde la calle y la necesidad de tener entradas independientes, lo que limita considerablemente las posibilidades de convertir locales comerciales en viviendas.

Otra solución es la segregación de viviendas. En San Sebastián, muchas viviendas antiguas tienen grandes superficies, adaptadas a familias numerosas de épocas pasadas. La división de estas viviendas en unidades más pequeñas podría aumentar la oferta de viviendas adecuadas para las necesidades actuales. Sin embargo, las regulaciones locales también son restrictivas en este sentido, dificultando la segregación de viviendas en ciertas zonas.

El aumento de los precios de la vivienda en San Sebastián no parece estar directamente relacionado con el turismo ni con la compra de viviendas por parte de extranjeros. Más bien, el problema radica en la falta de oferta, tanto de vivienda nueva como de soluciones alternativas como la conversión de locales comerciales en viviendas. Para abordar esta situación, es necesario agilizar los procesos burocráticos y adaptar las normativas a las necesidades actuales del mercado.