Gipuzkoa es la provincia con la vivienda más cara y el precio de la usada supera al de la nueva

¿Cómo se explica que las viviendas usadas se vendan más caras que las nuevas en Gipuzkoa? «La clave está en las rentas de posición, que es el valor inmobiliario asociado a cada zona. Y el centro siempre es más caro que la periferia», señala José Luis Polo, presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Gipuzkoa. Con la particular orografía del territorio, con muchos kilómetros de costa y los núcleos urbanos del interior diseminados a lo largo de valles, lo habitual es que las zonas céntricas o costeras de los municipios ya estén edificadas y que la escasa vivienda nueva se construya mayoritariamente en zonas periféricas, lo que tiende a reducir el precio del metro cuadrado. Además, aunque Donostia solo concentra el 22% de las compraventas que se producen anualmente en el territorio, «la capital acumula el 50% del volumen de negocio porque sus precios son superiores y condicionan la media final del territorio», asegura Polo.

Ese efecto arrastre de la capital sobre los precios globales de Gipuzkoa es una de las razones de la especial carestía de la vivienda de segunda mano, cuyo precio medio por metro cuadrado es 59 euros superior al de las casas nuevas, 3.437 euros frente a 3.378 a cierre de 2023. «El mercado de la vivienda en Donostia tiene un decalaje impresionante. En 4 kilómetros se multiplica por diez el precio del metro cuadrado: podemos pasar de los 15.000 euros por metro cuadrado en Miraconcha a los 1.500 en Altza. Esto es algo que ocurre en muy pocos lugares del mundo y no se da en ninguna otra ciudad española, ni siquiera en Madrid o Barcelona», argumenta el presidente de los API de Gipuzkoa. «Es un gradiente tan exagerado que genera una tormenta perfecta y condiciona totalmente que la vivienda usada sea más cara que la nueva, que suele construirse en barrios de la periferia».

Según los datos recogidos en el anuario de 2023 publicado recientemente por el Colegio de Registradores de España, Gipuzkoa encabeza la clasificación de las provincias más caras, con una media general de 3.429 euros el metro cuadrado, según las compraventas totales realizadas el año pasado. Aventaja en 162 euros al segundo y tercer clasificados, que son las Islas Baleares y la Comunidad de Madrid, que comparten una media de 3.267 euros/m2. Bizkaia ocupa el cuarto lugar con 2.811 euros/m2, lo que suponen 618 euros menos que la media de Gipuzkoa, y Álava aparece en séptima posición con 2.364 euros, 1.065 menos que los precios guipuzcoanos.

La comparación con los otros dos territorios históricos vascos sirve también para visualizar la excepcionalidad de Gipuzkoa en lo que se refiere al mayor precio de las viviendas de segunda mano respecto a las nuevas. Si en el caso guipuzcoano hay 59 euros a favor de las primeras, en Bizkaia las nuevas cuestan 691 euros más que las usadas –el territorio vizcaíno lidera el precio de la vivienda nueva en el Estado con 3.408 euros el metro cuadrado, por los 2.717 de la usada–; y en Álava la diferencia es de 440 euros a favor de las recién construidas –2.734 euros frente a 2.294–.

Hay que buscar muy al detalle para encontrar otras provincias en las que las viviendas usadas sean más caras que las nuevas, un apartado en el que solo aparecen Madrid, Santa Cruz de Tenerife y Las Palmas. También está el caso de Girona, aunque allí la diferencia es de apenas 7 euros.

«En Madrid y Canarias ese desfase también se explica por las rentas de posición, porque en la capital se paga más cuanto más céntrica está la vivienda, y las promociones nuevas habitualmente se construyen en la periferia; y en Canarias y Girona porque lo más caro suele estar cerca del mar y, como la costa está copada, lo nuevo se levanta más en el interior», argumenta Polo.

Gipuzkoa cerró el año 2023 con la vivienda usada más cara que la de nueva construcción, pero el mercado inmobiliario está en constante evolución y no siempre es así. De hecho, en un análisis trimestral de la compraventa de viviendas en el territorio se aprecia que en el primer y el tercer trimestre del año pasado no se produjo esa circunstancia, mientras que en el segundo y en el cuarto, sí. En el cómputo global del año, la balanza se decanta hacia la usada como la más costosa. En 2021, por contra, el metro cuadrado de la nueva se mantuvo unos 300 euros por encima de media durante todo el año.

José Luis Polo indica que, «mientras el mercado de segunda mano es un mercado continuo, el de vivienda nueva no lo es, se registra cuando salen a escritura las obras nuevas. Aunque se hayan vendido tres años antes sobre plano, llegan al registro todas a la vez». Por tanto, «si muchas de las viviendas nuevas que se registran en un trimestre concreto están en zonas céntricas, eso eleva el precio medio; pero si están en la periferia, baja la media».

El precio medio por metro cuadrado de las viviendas que se vendieron el año pasado en Gipuzkoa creció un 3,7%. La subida fue mayor entre las nuevas (+6,8%) que entre las usadas (+3,3%). El número de compraventas se redujo un 3,6%, hasta las 7.034, de las cuales 1.186 fueron nuevas (17%) y 5.848 usadas (83%).