¿Cómo afecta la declaración de zona tensionada a los precios del alquiler?

• Un área geográfica (municipio o parte de él) en el que se da un desequilibrio entre la oferta y la demanda en el mercado residencial de alquiler, lo que dificulta el a la vivienda, en condiciones asequibles, para la población.

Incremento del precio del alquiler, o compraventa, superior al IPC+3 puntos en los últimos 5 años

• Este criterio contempla dos escenarios: que el incremento se haya producido en las rentas del alquiler o en la compraventa de vivienda.

Esfuerzo económico para el pago de la vivienda superior al 30% de los ingresos del hogar

• Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares de ese municipio.

Limitación de precios de alquiler

• Establecimiento de un índice de referencia de precios de alquiler; topes máximos en nuevos contratos; y congelación de precios en renovaciones de contratos existentes.

Incentivos fiscales para propietarios

• Bonificaciones en el IBI para propietarios que alquilen por debajo del índice de referencia. Deducciones en el IRPF para fomentar el alquiler a largo plazo y a precios asequibles. Estas medidas serán de aplicación al ejercicio fiscal de 2025 y, por tanto, se recogerán en la declaración de la renta a realizar en el año 2026.

Fomento de la vivienda social

• Aumento de la inversión en vivienda protegida. Programas de adquisición de viviendas vacías para destinarlas al alquiler social.

Regulación de viviendas turísticas

• Limitación del registro de nuevas viviendas turísticas en municipios declarados como zona tensionada. Inspección y control reforzado de viviendas turísticas.

Programas de rehabilitación y eficiencia energética

• Subvenciones y ayudas para la rehabilitación y para la mejora de la eficiencia energética de las viviendas.

Medidas de protección para personas inquilinas

• Ampliación de la duración mínima de los contratos de alquiler. Refuerzo de los servicios de mediación en conflictos entre personas propietarias e inquilinas.

Fomento de nuevos modelos de vivienda

• Apoyo a iniciativas de 'cohousing' y cooperativas de vivienda en cesión de uso. Promoción de viviendas intergeneracionales y alojamientos dotacionales.

• Cuando una zona es declarada tensionada, se activan dos mecanismos de control de precios: el índice de referencia del alquiler y el índice de actualización de rentas de alquiler (IRAV).

Índice de referencia del alquiler

• Fija un rango objetivo para la vivienda en alquiler en función de sus características y zona. Se aplica en los siguientes casos: en los contratos de inmuebles propiedad de grandes tenedores (generalmente 5 inmuebles en la zona tensionada); en los nuevos contratos de inmuebles que entran por primera vez al mercado residencial; en los nuevos contratos de inmuebles que no han estado alquilados en los últimos 5 años. en Euskadi, el índice de referencia se debe establecer por parte del Ministerio de Vivienda, en colaboración con las tres haciendas forales, que son la istración competente para recabar, procesar y compartir la información necesaria para la elaboración de este índice. Si la persona propietaria no es un gran tenedor, el nuevo alquiler no puede superar el último contrato registrado para el inmueble, ajustado por el nuevo índice de actualización (IRAV).

Índice de Actualización de Rentas de Alquiler (IRAV)

• Aplica a cualquier contrato de alquiler vigente en territorio español y sustituye al IPC para revisar anualmente la renta durante la vigencia del contrato, protegiendo al inquilino frente a grandes incrementos. En las zonas declaradas como tensionadas, este índice amplía su alcance y se hace extensible a la revisión anual de la renta durante el período de prórroga extraordinaria al que pueden acogerse las personas inquilinas con contratos en vigor.

Limitación de precios

• Se establece un índice de referencia de precios de alquiler basado en las características de la vivienda y la zona. El índice se actualizará periódicamente para reflejar las condiciones cambiantes del mercado. Los nuevos contratos de alquiler no podrán superar el precio establecido en este índice de referencia.

Congelación de precios en renovaciones

• En las renovaciones de contratos existentes, el precio no podrá aumentarse más allá del IRAV durante el período en que la zona esté declarada como tensionada.

Incentivos para alquileres asequibles

• Se ofrecerán bonificaciones fiscales a las personas propietarias que alquilen por debajo del índice de referencia. Estas medidas, aprobadas en abril de 2025, serán de aplicación al ejercicio fiscal de 2025 y, por tanto, se recogerán en la declaración de la renta a realizar en el año 2026.