Gipuzkoa solo ha iniciado 181 VPO este año para una demanda de 29.000 solicitantes

Aunque el problema de la vivienda en Gipuzkoa, Euskadi y España es mucho más complejo y no se debe simplificar en un par de problemas, estas son las dos principales causas que, según muestra la experiencia y apuntan los expertos, explican la descompensación que existe entre oferta y demanda. Un desequilibrio que impide a miles de personas acceder a un arrendamiento por falta de pisos disponibles o porque los pocos que hay en oferta salen a unos precios disparados, difícilmente asumibles por un solo salario.

La situación actual es fruto de décadas de cambios legislativos e iniciativas que el tiempo ha demostrado ineficaces o, en el mejor de los casos, insuficientes. En el caso particular de Gipuzkoa, la ineficacia se agrava porque algunas de ellas se toman para corregir situaciones concretas, como las de Madrid o Barcelona, que poco tienen que ver con la realidad del territorio.

En Gipuzkoa se construyen de media cada año en torno a 1.800 nuevas viviendas. Son 1.400 en el mercado libre y 400 VPO. Frente a este ritmo, según las encuestas del Gobierno Vasco el territorio necesita ya mismo 30.000 pisos para cubrir las necesidades de una población que ha aumentado en 20.000 habitantes en la última década y tiene 16.500 personas más que viven solas (viudos, separados, solteros...). El parque inmobiliario actual asciende a 351.046 viviendas, lo que significa que habría que aumentarlo un 8,5%, cuando el ritmo de construcción lo hace a un escaso 0,5% anual.

En Euskadi hay 69.000 VPO, contabilizando las de compra y las de alquiler. Representan menos del 7% del parque. La situación es óptima si se compara con el resto de España. Es la segunda comunidad con mayor vivienda social en relación a su población tras Navarra y casi triplica la media española, del 2,5%. Pero se encuentra por debajo de la media de la UE (9,3%) y a años luz de los países punteros en este ámbito, como Países Bajos (30%), Austria (24%), o Dinamarca (21%). Por detrás de España solo están Bulgaria (2%), Portugal (2%), Croacia (1,8%), Estonia (1,7%) y Rumanía (1,5%). El nuevo Gobierno Vasco ha prometido edificar 7.000 VPO esta legislatura (hasta 2028). Es una cifra similar a las iniciadas en los últimos cuatro años (6.907).

En Gipuzkoa, desde 2014 se han iniciado 4.066 VPO, cantidad que no cubre ni el 15% de la demanda. En el Servicio vasco de Vivienda (Etxebide) hay cerca de 29.000 inscritos en espera de una. Lejos de mejorar, en lo que va de año apenas se han iniciado en el territorio 181 viviendas públicas. A la espera de lo que pueda ocurrir hasta el 31 de diciembre, es la cifra más baja de la última década. En 2015 se levantaron 164 VPO. Incluso en 2020, el año en que llegó la pandemia, se iniciaron más viviendas públicas (217) que en este. El frenazo se comprueba al comparar los datos de 2024 con los de los dos años anteriores. En 2022 comenzaron a construirse 759 y en 2023 fueron 627.

Si no se construye lo necesario, otra vía para aumentar la oferta es sacar al mercado las viviendas deshabitadas. En Gipuzkoa se calcula que hay unas 9.000, el 2,6% del parque. Para 'animar' a los propietarios a alquilarlas, se han implementado medidas pecuniarias, como recargos de hasta el 150% en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) que aplican numerosos ayuntamientos. Otra medida similar es la posibilidad de imponer en Euskadi un canon de 10 euros por metro cuadrado a las viviendas que lleven dos años deshabitadas siempre que no sea por causa justificada (trabajo, estudios, salud, que esté a la venta...). Ningún ayuntamiento lo aplica por, alegan, las dificultades técnicas, materiales y legales para demostrar qué se considera vivienda deshabitada.

Otro tipo de vivienda en el que las instituciones han puesto el foco son los pisos turísticos. En Gipuzkoa hay contabilizados unos 2.000, apenas el 0,5% del parque. Aunque salvo en zonas concretas como la Parte Vieja de Donostia aquí no representan un problema real para el mercado del alquiler (la cifra está estabilizada desde 2018, cuando se aprobó la normativa vigente en Donostia que regularizaba esta actividad y seguramente haya más pisos ocupados por despachos de abogados y gestorías) la realidad de otros lugares, como Barcelona o Madrid, ha provocado cambios legislativos y sentencias que en la práctica van a limitar la concesión de licencias para esta actividad.

Entre las medidas para poner pisos en alquiler también hay 'zanahorias', como el programa Bizigune, a través del cual es el Gobierno Vasco el que alquila el piso al propietario para luego adjudicarlo a personas inscritas en Etxebide. O el similar ASAP, en el que ejerce de intermediario. En ambos casos, el arrendador se asegura el cobro de la renta y la devolución de la vivienda en las mismas condiciones en las que la cedió. La contrapartida es que hay que alquilar un mínimo de seis años y que la renta la fija el propio Gobierno y está por debajo del precio de mercado, con un máximo de 675 euros mensuales. Entre 2008 y 2023 Bizigune gestionó 2.500 pisos en Gipuzkoa, muchos de los cuales han dejado de participar en el programa, por lo que la cifra actual es menor.

La Ley de Vivienda aprobada el año pasado es la última maniobra para tratar de normalizar el mercado del alquiler. Pero lo que ha conseguido por ahora es terminar de hundir la oferta al retirar muchos propietarios sus pisos al percibir más inseguridad con medidas como la posibilidad de que las istraciones pongan topes a los precios o las garantías adicionales para los inquilinos que no paguen, que podrán alargar el tiempo de uso de la vivienda.